Det er væsentligt mere indbringende at udleje jord til solceller end at bortforpagte eller dyrke traditionelle afgrøder, selv i de gode år, vurderer Patriotisk Selskab.
Det er fortsat aktuelt at udleje sin jord til etablering af solceller, lyder det fra Patriotisk Selskab.
- De fleste firmaer vil gerne leje jorden i så lang tid som muligt – oftest i 25-30 år, hvilket giver landmanden en lang og sikker indtægt på jorden, som ligger væsentligt over det niveau, der kan høstes på de traditionelle afgrøder i de gode år. Samtidig kan følsom jord skånes, fortæller chefkonsulent Michael Mortensen og juridisk seniorkonsulent Claus Munk fra Patriotisk Selskab.
Ifølge de to rådgivere kan solceller især være en god forretning, hvis man har jord, der er underlagt særlige dyrkningsmæssige begrænsninger, eller hvor udbyttet på grund af boniteten ikke er så stort.
Michael Mortensen og Claus Munk vurderer også, at det generelt kan være mere indbringende at udleje jorden end at forpagte den ud til landbrugsdrift.
Men inden man indgår en aftale, er der en række juridiske og skattemæssige forhold, man skal være opmærksom på, understreger Patriotisk Selskab.
For og imod
Når man beslutter sig for at udleje sin jord til solceller, skal man være opmærksom på, at der går lang tid fra tanke til handling – og til, at der står et solcelleanlæg på marken.
Det skyldes, at især myndighedsbehandling og nabohøringer er tidskrævende:
- I ventetiden må man som hovedregel godt dyrke jorden, som man plejer, fortæller de to konsulenter.
Det er ikke unormalt at møde modstand mod solcelleanlægget, både lokalpolitisk og i nabohøringerne. Men man kan gøre meget for at imødekomme dette, forklarer Michael Mortensen og Claus Munk:
- Man kan blandt andet vælge den mest optimale placering af solcelleanlægget og den bedst mulige naturlige afskærmning. Desuden kan det være en god lynafleder at huske nabohøring tidligt i processen.
Salg kan overvejes
Hvis man har brug for likviditet eller nedbringelse af balancen, er det også en mulighed at sælge grunden i stedet for at leje den ud:
- Her kan man som oftest opnå en hektarpris, der er væsentligt højere end den gængse i markedet. Det bør der dog regnes grundigt på i forhold til en god og lang lejeaftale, understreger konsulenterne.
I forbindelse med at din jord bruges til solceller, kan jorden ifølge Patriotisk Selskab skifte status fra landbrugsjord til industrijord med den konsekvens, at såvel vurderingsgrundlaget som grundskylden ændrer sig.
Det gælder både i forhold til de nugældende og de nye, fremtidige vurderingsregler. Der er set eksempler på en mangedobling af skatten.
- Det bør der tages højde for i lejeaftalen, hvilket oftest sker ved en aftale om, at lejer betaler skattestigninger, som skyldes den ændrede anvendelse, lyder det fra Michael Mortensen.
Jura og skat
Generelt er der meget, der skal overvejes, inden man beslutter sig for at sælge eller udleje sin jord til et solcelleprojekt.
Af juridiske forhold i lejeaftalen, som man skal være opmærksom på, fremhæver Claus Munk listen i faktaboksen her på siden. Listen er ikke udtømmende, og der kan være andre specifikke forhold på ejendommen, som man skal aftale sig ud af med lejer.
Af skattemæssige forhold, man skal være opmærksom på, fremhæver Michael Mortensen listen i faktaboksen her på siden. Heller ikke denne liste er udtømmende, og ethvert projekt kræver en individuel vurdering.
Juridiske forhold ved udleje af jord til solceller
- Placeringen af solcelleanlægget bør foretages, så du undgår, at dyrkningen af arealerne udenom forhindres eller besværliggøres
- Hvis der skal anlægges tilkørselsveje til solcelleanlægget, hvem gør så det, og hvem betaler?
- Skal tilkørselsveje til solcelleanlægget fjernes igen, når lejemålet ophører? Skal jorden grubbes efterfølgende? Og hvem betaler?
- Vil du gerne have etableret en økonomisk sikkerhed i form af en garanti fra lejer eller et depositum, der kan dække udgifterne ved aftalens ophør?
- Må der udøves jagt på de arealer, som ikke udlejes?
- Må lejer sætte en anden lejer i sit sted?
- Opsigelsestidspunktet og opsigelsesfristen bør fastlægges, så der ikke spildes et høstår
- Der bør være erstatningspligt for lejer for afgrødebeskadigelse, opstået under det forberedende arbejde og under selve etableringen
- Der bør sikres fremdrift i projektet i forhold til kommunen og lokalplanen, så du får lejebetaling fra det tidligst mulige tidspunkt - det kan gøres ved hjælp af en optionspræmie
- Realkreditlån og andre lån skal rent tinglysningsmæssigt rykke for lejekontrakten, så lejekontrakten kommer til at stå på førsteprioritets-pladsen
- Som udgangspunkt udgår arealet med solceller af harmoniarealet, fordi betingelsen om udbringning af husdyrgødning på arealet ikke kan opfyldes. Derimod kan du evt. opnå hektarstøtte, hvis du kan dokumentere, at der foretages en landbrugsaktivitet, fx med græssende får
Kilde: Patriotisk Selskab
Skat ved udleje af jord til solceller
- Lejeindtægter skal beskattes løbende
- Beskatning af en eventuel startydelse skal efter praksis periodiseres og beskattes over lejeperioden
- Der bør beregnes moms af lejen af hensyn til momsfradrag på omkostninger i virksomheden. Det kræver frivillig registrering hos SKAT for udlejning af fast ejendom
- Hvis du skal sælge din landbrugsejendom, kan der ved opgørelsen af ejendomsavancen ske en indeksering af anskaffelsessummen – dog ikke, hvis ejendommen har skiftet status til industriejendom pga. solcelleaktiviteten. Det medfører væsentlige skattemæssige konsekvenser, hvis der ikke kan foretages indeksering
- Afhængig af fremtidsplanerne og generationsskifteplanerne for din ejendom kan det måske være fordelagtigt at lægge solcelle-/udlejningsaktiviteten ind i et selvstændigt selskab. Det medfører dog den ulempe, at underskud i din personlige drift uden for selskabet ikke kan modregnes i overskuddet i selskabets drift
Kilde: Patriotisk Selskab